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Ｑ.不動産を売ったのに購入時よりも安くて損した。税金払う必要ある？
不動産売却における譲渡損失とは？
不動産を売却した際に損失が発生した場合でも確定申告をおこなうことで節税できる可能性があります。
今回は利用できる特例や確定申告について、解説します！
譲渡損失とは
株式や不動産などの資産を売却したときに発生する売却損のこと。不動産売却においては、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた際にマイナスとなった金額が譲渡損失となる。
反対に、不動産を売却して利益が出た場合は譲渡益または譲渡所得と呼び、確定申告をおこない譲渡所得税の納付が必要です。
譲渡所得税とは
不動産の譲渡益（譲渡所得)に課される所得税・復興特別所得税・住民税の総称。
譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
- 長期譲渡所得税＝譲渡所得×20.315
- 短期譲渡所得税＝譲渡所得×39.63％
売却した不動産の所有期間が５年超える場合は長期譲渡所得税、５年以下の場合は短期譲渡所得税になります。所有期間は、不動産を売却した年の１月１日時点で判断します。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例①
マイホームの買い換えにあたって、譲渡損失が発生した場合は、ほかの所得との損益通算および繰越控除の特例が受けられます。
売却するマイホームについて、主に以下の条件を満たす必要があります。
- 売主が居住または住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却
- 所有期間が売却した年の1月1日時点で５年を超える
- 敷地面積が500㎡以内までの譲渡損失額
- 前年と前々年に本特例の適用を受けていない
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例②
また、買い換え先のマイホームについても以下の条件を満たす必要があります。
- 売却した年の前年の１月１日～翌年12月31日までの購入
- 購入した年の翌年12月31日までに入居または入居予定であること
- 床面積が50㎡以上ある
- 特例を受ける年の年末において、
- 償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
買い換え先のマイホームを購入時に住宅ローン控除の特例も利用する際は、この譲渡損失の特例と併用可能です。
特例マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合は損益通算および繰越控除の特例を受けることができます。
売却するマイホームについて主に以下の条件を満たす必要があります。
- 所有期間が売却する年の1月1日時点で5年を超える
- 親族以外へ売却である
- 売却の前日に償還期間10年以上の 住宅ローン残高がある
- 住宅ローン残高が売却金額を超える
この特例は「譲渡損失」と「売却価格を差し引いた住宅ローンの債務」を比較し損失が少ない方に適用されます。
譲渡損失の特例を受けるための確定申告の流れ
①必要書類を準備
②確定申告書の作成
③税務署へ提出
不動産を売却して譲渡損失が発生した場合は、確定申告をおこなうことでそのほかの所得にかかる税金を軽減することができます。ただし、譲渡損失の特例を受けるためには、一定の条件を満たさなければなりません。
