売却時の物件調査ってなに？

Ｑ.査定時に不動産屋から物件調査するって言われたけど怪しい物件なの？

物件調査とは？

不動産の詳細を調べること。実際に現地に訪問し、どのような土地や建物なのか不動産会社が調べます。

引渡し後のトラブルを防ぐために売却前には欠かせない工程です。また、調査結果は売出価格を決定するための指標になります。

物件調査の種類

物件調査は大きく6つあります。

役所調査・・・建築方法やリフォームなどの制限、ライフラインの状況などを確認します。接道状況や建築基準法に関する調査も行います。

法務局調査・・・法務局から登記簿謄本などを取り寄せ、不動産の名義を確認したり、抵当権の状況を確認したりする調査です。

市場調査・・・土地や建物の価格は経済状況や需要の有無によって変動するため、不動産市場の動向を調査します。

取引事例調査・・・類似物件における過去の取引事例をチェックします。売出価格を設定する際、現在売却されている類似物件だけでなく、過去の事例も参考にします。

現地 調査・・・訪問し、土地や建物の状況を確認します。道路幅や高低差、境界の状況、建物の劣化状態などを調査します。周辺環境や騒音・異臭問題なども把握できます。

ライフライン調査・・・ガスや電気、水道などの整備状況を確認します。供給元や配管・電線の引込状況、接続状況を調べます。

不動産の種類により調査内容は異なります。

【不動産の種類別調査内容】

土地の場合

①接道状況

②隣地との境界線

③埋没物の有無等

接道状況や間口の広さを調査します。古い土地の場合、境界が曖昧なケースが多いため確定測量が必要になるかもしれません。

一戸建ての場合

①建物の劣化状況

②不具合の有無

③リフォーム歴等

傷や破損などの劣化状況や、雨漏り、設備不良といった不具合の有無を確認します。築年数の経過した不動産は特に、劣化や不具合が目立ちます。

マンションの場合

①管理規約

②共用部の調査

③設備の状態

管理規約とは、ペットの飼育や楽器演奏の可否などのマンションのルールです。ゴミステーションやエレベーター、外階段などの共用部も調査します。

物件調査の流れ

不動産売却における物件調査の流れは以下のとおりです。

①聞き取り調査→②現地調査→③法務局調査→④役所調査→⑤ライフライン調査

物件調査では、売却する不動産の状態を、さまざまな視点から調査します。不動産の種類によって調査内容が異なるため、それぞれのチェックポイントは知っておくことが大切です。

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